大成研究 | 陈峰：新冠肺炎疫情期间经营性用房租赁租金减免措施分析与完善建议
2022年3月的上海笼罩在新冠肺炎变异种“奥密克戎”带来的阴影下，因奥密克戎病毒的超强传播性导致新一轮疫情来势汹汹，3月28日以黄浦江为界，浦东、浦南及毗邻地区开始封控，4月1日以黄浦江为界的浦西地区封控，后全市针对新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）实施分区分类管理，这座国际化都市打响了疫情防控攻坚战。
上海作为国际经济、金融、贸易、航运中心，因疫情蔓延导致全城各行业的运作停摆，对上海整体经济带来了不小的负面影响。对此，全市各部门相继出台不同政策助力经济发展，有序推进复工复产。其中，关于就经营性租赁用房减免租金的政策，明显重树了市场对经济回归正轨的信心。
本文旨在对比2020年疫情爆发初期各部委就房屋租赁租金减免发布的相关政策，通过分析2022年3月以来上海市就经营性房屋租赁租金减免颁布的措施，探讨在疫情影响下经营性用房租金减免的相关问题，并提出了相应的建议，以助力上海市在后疫情时代的经济恢复和重振。
一、疫情期间现有经营性用房租赁租金减免政策
（一）经营性用房定义
（二）国有经营性房产对外出租强制减免租金政策
1. 适用房屋范围界定
2. 出租方范围界定
3. 承租方范围界定
4. 租金减免标准、期限等相关事项
（三）对减免租金的出租方予以税收优惠
（四）对减免租金的国有企业提供金融支持
二、除国有经营性房产外其它经营性用房租金减免的法律途径分
（一）疫情对租赁造成影响，租金是否可以减免
1. 合同内有约定的情况
2. 合同内无约定，出租方主动减免的情况
3. 合同内无约定，因疫情致房屋不可继续使用，出租方无法继续履行出租义务的情况
4. 合同内无约定，房屋可以继续使用，但疫情导致承租方无法履行租金支付义务的情况
（二）疫情未对租赁造成影响，租金是否可以减免
三、减免租金的相关流程和注意事项
（一）国有经营性房产租金减免的操作流程
（二）其它非国有经营性房产租金减免的操作流程
四、关于疫情期间上海市范围内经营性用房租金减免帮扶措施完善与司法实务适用建议
（一）建议适当扩大上海市租金减免细则承租方适用范围
（二）建议制订出台对承租方的税收优惠措施
（三）建议对承租方支付房租提供相应的金融支持
（四）建议在司法审判实务中体现对实体经济的扶持导向
一、疫情期间现有经营性用房租赁租金减免政策
（一）经营性用房定义
经营性用房，顾名思义与居住性用房相对。然目前我国法律法规中并没有关于经营性用房的具体定义，仅在与土地使用权出让的相关法规中根据土地使用性质定义了相关土地用途，主要包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地；商业、旅游、娱乐用地；综合或者其他用地等[1]。
参考自2020年疫情爆发以来关于房屋租赁租金相关政策，所适用的房屋租赁性质多表达为“经营性用房”，如2020年2月7日发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》中规定：“……中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）先免收2月、3月两个月租金”；2020年5月15日最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》内关于租金减免问题的处理，将房屋划分为“用于经营”“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁”等。
本文所述的经营性用房租金减免问题，基于的背景是因疫情对市场主体生产经营造成了损失，相关部门为加快经济恢复的步伐，通过减免特定房屋租金的方式对相关市场主体进行帮扶，故本文“经营性用房”范围界定在以生产、经营为主要目的，能够创造一定商业价值的用房，包括但不限于农、林、牧、渔业，采矿业，制造业，生产和供应业，建筑业，批发、零售、交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业，技术和专业服务业，房地产业，租赁、商务服务业，文化、体育和娱乐业等各类社会工作行业因生产经营需要而产生的租赁用房。
（二）国有经营性房产对外出租强制减免租金政策
为贯彻国家发展改革委等部门《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号）以及《上海市全力抗疫助企业促发展的若干政策措施》精神，2022年3月31日上海市国资委会同上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局发布了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称“上海市租金减免细则”），就落实上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金作出了详细规定。
1. 适用房屋范围界定
上海市租金减免细则将予以减免租金的房屋租赁合同标的物界定为：出租方自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。
从上述内容可以看出，本次租金减免政策针对经营性用房，包括出租方拥有所有权或使用权的房屋，且明确规定是非居住房屋。对此，我们可理解即使房屋登记性质为商业用地或工业用地等经营性用地，但如果该等土地性质上建造的房屋在实际使用中仍旧用于居住、住宿等用途，仍不属于可减免的范围内。如此界定的意义，主要还是为了推动经济发展，以能够创造一定商业价值的市场主体为政策优惠对象。
2. 出租方范围界定
上海市租金减免细则中限定出租方主体为“上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。”简而概之，出租方必须为上海市、区国资委监管的上海本地国有企业及资产属于“国有”的下属企业应都属于上海市租金减免细则出租方的范围内。
此外，该细则中还特别规定，本市集体企业可参照该细则执行。集体企业是指“城镇集体所有制企业”[2]，一般为财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。通常包括城镇的各种行业、各种组织形式的集体所有制企业，但乡村农民集体举办的企业除外[3]。
3. 承租方范围界定
上海市租金减免细则对于承租方的范围界定较为详细，归纳起来主要有如下要求：
（1）租金减免的政策应惠及的是最终签约承租实施的主体（以下简称“最终承租方”），如果是属于房屋租赁环节中的转租方，俗称“二房东”，则不能就转租的部分享受该等优惠政策，且如果转租房也符合上海市租金减免细则出租方的要求，应与出租方共同承担租金减免义务。
（2）最终承租方须为从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。上海市租金减免细则明确规定小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者，其标准确定参照小微企业标准执行。
首先，根据《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》规定，小微企业须是在中华人民共和国境内依法设立的各种组织形式的法人企业或单位[4]。
其次，我们汇总了上述两份规定内关于小微企业的划分，区分非金融业企业与金融业企业性质，具体统计表格如下：
非金融业小微企业划分标准如下：
前表备注：
i. 微型企业只须满足所列指标中的一项即可，微型企业指标不含本数。
ii.附表中各行业的范围以《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）为准。不包括铁路运输业、自有房地产经营活动。
iii. 企业划分指标以现行统计制度为准。从业人员，是指期末从业人员数，没有期末从业人员数的，采用全年平均人员数代替。营业收入，工业、建筑业、限额以上批发和零售业、限额以上住宿和餐饮业以及其他设置主营业务收入指标的行业，采用主营业务收入；限额以下批发与零售业企业采用商品销售额代替；限额以下住宿与餐饮业企业采用营业额代替；农、林、牧、渔业企业采用营业总收入代替；其他未设置主营业务收入的行业，采用营业收入指标。资产总额，采用资产总计代替。
金融业小微企业划分标准如下：
前表备注：
融资担保公司参照本规定中“除贷款公司、小额贷款公司、典当行以外的其他金融机构”标准划型。
4. 租金减免标准、期限等相关事项
（1）租金减免金额及期限
（2）租金减免其它事项
如涉及房屋转租，特别规定转租方（即所谓“二房东”）为上海市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；
转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方。
（三）对减免租金的出租方予以税收优惠
2020年疫情初期，包括国家税务总局、工业和信息化部、国资委在内等中央部委，为了刺激房屋租金减免政策的响应，曾先后发布了多个包含税收优惠政策在内的文件，提倡对减免小微企业、个体工商户房屋租金的出租方，予以税收优惠。相关政策主要包括：
1. 出租方减免小微企业和个体工商户房屋租金可按规定享受房产税、城镇土地使用税减免优惠，以及政府补贴；
2. 对仍旧缴纳房屋租金的承租方，根据各地实际政策，保障本地中小微企业、个体工商户按政策规定申请贴息支持和税收优惠。
2022年3月28日上海市人民政府办公厅发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》中也规定：对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。同时，如因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
（四）对减免租金的国有企业提供金融支持
2020年5月国资委发布的《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》中明确指出，就国有企业对小微企业和个体工商户房租减免，应当提供有力的金融支持，加强与金融机构协商，争取通过展期、续贷和优惠利率质押贷款支持等方式解决到期还款困难问题。同时，对国有企业所属子企业因落实减免政策导致资金紧张、难以周转的，上级企业或集团公司应给予资金支持。
二、除国有经营性房产外
其它经营性用房租金减免的法律途径分析
基于上海市租金减免细则规定的相关内容，除国有经营性房产对外出租被要求强制性减免租金以外，针对其它非国有经营性租赁房产并无相关强制性减免的措施。但这并不意味承租其他非国有经营性租赁房产的市场主体不存在因疫情造成的生产经营困难，这部分市场主体同样也希望能够获取相关的房租减免。对此，我们就在疫情影响下，非国有经营性租赁房产的市场主体如何获取房租减免的相关情形与法律法规规定简要分析如下。
（一）疫情对租赁造成影响，租金是否可以减免
1. 合同内有约定的情况
如房屋租赁合同中，承出租双方就发生疫情可以减免租金作出了约定，类似条款如“因意外事件(如新冠肺炎等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等)致使无法正常经营的，可减免该期间的租金的”等，则承租方可向出租方提出房租减免要求并应得到支持。
2. 合同内无约定，出租方主动减免的情况
如出租方主动减免租金，应当在确定减免的范围、期限、标准后以合理有效方式告知承租方。承租方在收到相关通知后也应及时与出租方联系确认后续如何执行减免。
出租方主动减免租金，可能是出于长期考虑，防范租户因疫情流失，故通过主动减免租金的方式对承租方表示安慰和支持，也可能是因为受国家相关政策的鼓励，比如2020年2月上海市政府发布的《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》中就提出：“鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式支持出租方为个体工商户减免物业租金。大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。”但在此种情况下的房租减免仍系基于承出租双方友好协商的基础，不具有强制性。
3. 合同内无约定，因疫情致房屋本身不可继续使用，出租方无法继续履行出租义务的情况
（1）关于租金减免
从合同规则的角度来说，根据《民法典》的相关规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。如果出现基于疫情防控需要，导致出租方要求承租方返还房屋或是房屋被强制征用、改造等情况，即房屋租赁合同项下标的物已经无法满足承租方的租赁需求，房屋本身无法按照原租赁合同约定继续使用，出租方无法继续履行出租义务，那么承租方要求解除房屋租赁合同[5]，或要求在房屋无法使用期间减免租金都是合理的。
上海市高级人民法院（以下简称“上海高院”）针对此种情况在2022年4月10日发布的《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》中也特别指出：“受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租方以此要求出租方减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”
此外，针对房屋租赁还存在一种特殊情形，如是因为展览、会议、庙会、展会等带有特定目的的活动而预定的临时性场地/房屋租赁，出现疫情导致场地/房屋不可使用，或是因疫情导致原定活动期限变更，或是活动被取消，承租方请求解除租赁合同，并要求返还预付租金或者定金的，法院应当予以支持[6]。因为该等有特地目的的短期活动一般会受制于场地与时间的要求，如因疫情原因导致场地不可使用通常会错过活动举办的最佳时间，或是干脆活动被取消，租赁合同的目的根本无法实现，从公平原则的角度来看，此种情况下，出租方应当退还承租方已经预付的租金或定金。
（2）关于出租方无法履行出租义务的违约责任
虽出租方存在无法继续履行出租义务的违约情形，但因疫情期间政府发布的政策属于不可抗力，因不可抗力致使不能实现合同目的是合同解除的法定理由之一[7]，所以出租方可以不可抗力为由免除承担相应的违约责任，或是与承租方协商延期履行房屋租赁合同[8]。
4. 合同内无约定，房屋可以继续使用，但疫情导致承租方无法履行租金支付义务的情况
（1）关于租金减免
按照一般原则，如疫情并未影响承租方实际占有使用房屋，仅基于疫情带来的资金压力要求出租方予以租金减免，一般难以得到支持。
但疫情爆发及疫情期间防疫政策的发布毕竟属于合同订立时难以预见的重大变化，且导致承租方难以继续履行合同，根据最高人民法院（以下简称“最高院”）2020年5月发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，如出现非国有房屋经营租赁，疫情或者防控措施导致继续按原租租金支付对承租方明显不公平，承租方请求减免租金、延长租期或者延期支付的，法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
从上述条款内容可以看出，该条款实际上引用了《民法典》第五百三十三条[9]关于“情势变更”原则的规定。同样的，《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答（2022版）》（以下简称“上海高院合同纠纷12问答”）中也作出相应规定具体操作如下图：
关于“情势变更”原则的应用，有两点需要注意：一是合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，这要求房屋租赁合同订立发生在疫情发生或是疫情防控措施颁布之前，且这些状况在合同订立时难以预见；二是在突然发生重大变化的情况下，继续履行合同对合同当事人一方“明显不公平”，但关于明显不公平衡量的标准和程度，法律并没有做明确的规定，该条款实际上赋予了法官较大的自由裁量权。本轮上海疫情爆发的影响面和延续的周期时长的确出乎了大多数人的常规认知，且明显不是一般的商业风险，符合“情势变更”原则的第一个适用条件，所以对于承租方是否可以适用“情势变更”原则来要求出租方减免租金，主要需要判断的是疫情期间继续履行合同是否对承租方明显不公平。
一般来说，可以通过疫情导致承租方经营性收入出现重大减损，难以覆盖房屋租金，甚至出现较大缺口来体现承租方的经济压力，以凸显疫情期间继续支付合同租金对承租方“明显不公平”。但同时我们还需注意到因为疫情带来的房屋使用权限制问题，在本节第3部分中已就房屋本身因疫情无法使用的相关问题做出阐述，但疫情期间更多情形是因防控措施的要求出租方封闭了经营性房屋，或是承租方无法前往租赁房屋，这种情形下房屋本身仍符合租赁合同的约定，但客观原因导致承租方的使用权受到了限制，如要求承租方承担疫情防控期间的全部租金的确让人感觉不公，那么承租方是否也能援引“情势变更”原则来说明继续履行合同属于“明显不公平”，对此，各地法院的认定标准存在较大差异。上海市地区在2020年疫情后相关裁判基本上以支持减免封控期内一半租金为标准[10]。
另需要说明，适用“情势变更”原则带来的结果除解除合同外，还可以变更合同内容。对于因情势变更带来的合同变更，可以包括延期/分期支付、延长租赁期限、减少租金等在内的多种方式，并非局限于租金减免。故承租方在实际沟通过程中，可以采用包括减免疫情期间租金、延长租期、延期/分期支付疫情期间租金等多种方式与出租方进行磋商。
（2）关于承租方延期支付租金的违约责任
如承租方因与出租方就租金减免磋商未果出现延期支付租金的情况，出租方以此为理由解除租赁合同并要求承租方承担违约责任，在此种情况下，根据最高院关于涉新冠肺炎疫情民事案件审理的相关意见[11]及《民法典》相关规定[12]，疫情及相关防控措施确属不可抗力因素，承租方可援引“不可抗力”原则说明即使出现未按约定期限支付租金的情况，也可免除违约责任。但房屋租赁合同是否可以解除，仍旧需要根据实际情况判断，如承租方确认其没有继续履行合同的能力，难以支付租金，同意解除房屋租赁合同，则可以支持出租方的解除合同请求。
（二）疫情未对租赁造成影响，租金是否可以减免
如若疫情并不影响房屋租赁合同的继续履行，如保供单位仓库租赁、医药企业/药店等行业承租方，如果房屋租赁合同中没有关于疫情期间租金问题处理的约定，由于合同目的还能继续实现，则承租方无权主张租金减免。
三、减免租金的相关流程和注意事项
（一）国有经营性房产租金减免的操作流程
根据上海市租金减免细则规定，国有经营性房产租金减免操作流程如下：
同时，关于国有经营性房产租金减免的申请与审批，上海市租金减免细则要求国有企业指定严格制度流程，加强内部管控，确保政策减免落到实处。对政策性减免租金其他未尽事项，采用“一企一策”“一事一议”方式予以支持。
（二）其它非国有经营性房产租金减免的操作流程
无论是依据合同约定，还是出租方主动减免或是由承租方与出租方协商减免，双方在达成租金减免的合意后，应当通过签订房屋租赁合同补充协议的方式予以书面确认，补充协议内应明确写明补充协议签订背景、租金减免的期限和金额、对原房屋租赁合同变更的其它内容等。
为避免双方达成合意后出租方又反悔，承租方应尽量保留双方关于租金减免的沟通记录，比如电子邮件、微信、短信等，如有条件的承租方可以书面形式向出租方提交减免租金的书面申请，申请内容应当包括租金减免的具体金额、方式、减免期间等。
如承租方与出租方就疫情期间房屋租赁合同履行事宜（包括但不限于疫情期间租金减免事宜等）发生争议的，承租方在仲裁或诉讼中可以根据案情援引不可抗力或“情势变更”原则，根据疫情对自身及房屋租赁合同履行造成的负面影响程度，请求变更合同或解除合同。
四、关于疫情期间上海市范围内经营性用房租金减免帮扶措施完善与司法实务适用建议
（一）建议适当扩大上海市租金减免细则承租方适用范围
上海市租金减免细则规定承租方须为“从事生产经营活动的小微企业和个体工商户”，对“小微企业”标准引用了《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）的相关规定，其中尤其要求“小微企业”需是在我国境内依法设立的各种组织形式的法人企业或单位。
法人企业是指取得法人营业执照、具有法人地位的企业，一般包括有限责任公司和股份有限公司。法人单位是指有权拥有资产、承担负债，并独立从事社会经济活动的组织，包括企业法人、机关法人、事业法人、社会团体等[13]。而这两类团体的共性就是需要具有“法人资格”。
但是除法人企业或单位之外，还有很多不具有法人资格，但能依法以自己名义独立从事民商事活动的市场主体，如分公司、非法人组织等。根据《民法典》相关规定，非法人组织不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动，包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等[14]。这些非法人组织为社会经济生活的发展也作出了一定贡献，因此我们建议将非法人组织也一并纳入租金减免承租方范围内，主要理由如下：
首先，非法人组织的成立也需依法登记，经过有关机关的批准，且非法人组织最大的特点之一就是当组织财产不足以清偿债务的,其出资人或者设立人承担无限责任[15]。这也就意味着非法人组织在实际民商事活动中承担了相较于法人企业或单位更大的经营风险，所以疫情对非法人组织造成的损失并不亚于法人企业或单位。
其次，按照《民法典》要求，非法人组织除适用一些特定规定外,基本参照适用民法典内“法人”章节的有关规定执行相关民事事务[16]，这也意味着在实务操作中，非法人组织与法人企业或单位并非存在沟壑差距，具有一定共性。适用于法人企业或单位的政策也可以类推适用于非法人组织。
再次，经检索，根据天眼查网站[17]显示，截至2021年底，上海全市范围内在业存续的个人独资企业422498家，合伙企业87824家，不具有法人资格的专业服务机构如会计师事务所655家、律师事务所1790家、公证处36家等，这表明非法人组织存在一定体量，在市场经济中占有一定地位，且其提供的服务涉及多种行业，在经济发展中扮演了不可替代的角色。同时根据天眼查网站显示，这些非法人组织所属行业多为商业服务业、科技推广和应用服务业等，服务行业主营业务基本由人力提供，有一定的场地需求，这也就使得服务业经营主体的成本支出主要集中在人工费用、场地费用/房屋租金、水电费等，部分服务行业组织如会计师事务所、律师事务所、公证处、各类鉴定机构、咨询管理公司等机构，因为提供的主营业务多为专业技术/咨询服务，对设备等固定资产、生产原材料的需求基本没有，房租甚至在成本开支中占有非常大的比重。故疫情期间租金减免政策若能惠及到这些非法人组织，对推动复工复产可起到较大的积极作用。
最后，在2022年3月国家各部委颁布的很多政策中将个人独资企业、合伙企业纳入了小微企业范畴内，如2022年3月2日国家税务总局发布的《关于延续实施制造业中小微企业延缓缴纳部分税费有关事项的公告》中就指明本公告适用范围包括中小微企业（含个人独资企业、合伙企业、个体工商户），并没有直接适用此前已发布的法律法规文件中关于“中小微企业”的定义，而是根据具体情况具体分析适用。
综上，我们认为，将非法人组织一并纳入上海市租金减免细则的承租方范围具有一定合理性和社会发展的必要性。当然,在具体政策制订过程也可针对非法人组织的营收规模、服务行业的特点等，制订具有针对性的租金减免方案。
（二）建议制订出台对承租方的税收优惠措施
目前上海市出台的税收优惠措施主要是对减免小微企业、个体工商户房屋租金的出租方提供房产税、城镇土地使用税减免优惠，即享受税收优惠的主体是出租方。
对于在疫情期间仍旧按约定支付经营性房屋租赁租金的承租方，参考2022年3月28日发布的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》中关于税收减免的原则思想是“落实对增值税留抵税额实施大规模退税政策”，我们建议将承租方正常支付租金作为减少该等承租方应税营业收入纳税金额的考量标准之一，以通过税收政策的调整切实帮扶到作为市场经济末梢端的承租方。
（三）建议对承租方支付房租提供相应的金融支持
2022年5月2日，上海发布公众号推文“上海复工复产50问”第49问针对零售业的金融纾困扶持措施中提到：“推动金融机构与零售行业主管部门信息共享，运用中小微企业和个体工商户的交易流水、经营用房租赁以及有关信用信息等数据，鼓励发放更多信用贷款。”按照本条政策，考虑到房租属于零售业市场主体经营成本中占比较大的支出，故将经营用房租赁纳入金融机构对零售业市场发放信用贷款的因素。
但是，除零售业以外，其他诸如邮政业、仓储业、批发业、商务服务业企业，专业服务机构等市场主体的经营成本中，房屋/场地租赁租金也同样是较大占比的开支，我们认为，可以推广适用金融机构对零售业主体的金融支持政策，将诸如邮政业、仓储业、批发业、商务服务业企业，专业服务机构等市场主体的经营用房租赁同样也作为金融机构为上述市场主体提供信用贷款的因素。
（四）建议在司法审判实务中体现对实体经济的扶持导向
本次上海市疫情的严重程度远甚于2020年，疫情对上海各行各业的冲击也远甚于2020年。在这种情况下，不排除在上海全面复工复产后，会发生较多因疫情导致的纠纷诉讼的可能性。上海高院合同纠纷12问答中，就疫情期间经营性用房租金减免纠纷给出了基本的裁判规则，即参考“情势变更”原则，由人民法院根据案件的具体实际情况来自由裁量。
我们注意到，在2020年疫情爆发初期时最高人民法院出具的指导意见中，对非国有房屋经营租赁，疫情或者防控措施导致的租金纠纷，也规定法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。各省市法院在2020疫情爆发后对于房租租金的纠纷处理，基本使用最高院的上述指导意见，但各地尺度略有不同。
以2020-2021年期间疫情最严重的湖北省、以及与上海地区经济发展水平相差不大的江苏、广州地区为参考，湖北省高院对因疫情封控措施导致承租方要求减免经营性用房租赁租金的判决，基本以湖北武汉疫情封控时间点（2020年1月23日-2020年4月8日），支持承租方减少2-3个月房屋租金的请求[18]；江苏地区以南京为参考，南京中院裁判中会以疫情实际封控期限为标准，减免风控期间一半或全部的房租[19]；广东高院及广州地区则是基于公平原则，多为综合考虑疫情对当事人双方经营收益的影响以及租赁合同的期限和履行程度，认定应由双方共担疫情封控带来的风险，以减少封控期间50%左右租金为标准进行裁决[20]。
上海此次自2022年3月以来爆发的疫情，无论从疫情爆发后的管控期限时长、感染患者数量、管控措施波及面与尺度，还是对经济及社会发展带来的深层影响来看，都不得不说是极为严重的。基于此种背景，我们建议对除国有经营性房产以外其它经营性用房租赁的租金纠纷，在考虑公平原则的基础上，比拟参考湖北省对于2020年疫情期间类似纠纷处理的尺度，借鉴同等经济发展地区的处理方式，以上海市浦东浦南地区于2022年3月28日开始正式管控时间起算租金减免期，减免50%-100%的房屋租金。
同时，我们也建议上海市的相关仲裁机构，可参考上海高院指导意见来处理此类纠纷，以平衡上海地区类案裁判的结果。
租金减免是配套推进疫情后期复工复产进程的重要政策之一。在本轮疫情防控期间，上海市就房屋租赁租金减免已经发布了许多鼓励和刺激政策，对恢复市场活力起到了一定促进作用，但仍存在进一步完善空间。我们衷心希望通过立法、司法、政府以及市场主体等各方面的合力下，上海这颗“东方明珠”能够尽早打赢这场疫情防控攻坚战，走出疫情带来的阴霾，重现昔日的美好和活力。
[1] 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”
[2] 《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条：“城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。
前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定：（一）本集体企业的劳动群众集体所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。”
[3] 《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第二条：“本条例适用于城镇的各种行业、各种组织形式的集体所有制企业，但乡村农民集体举办的企业除外。”
[4] 《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》第二条：“本办法适用对象为在中华人民共和国境内依法设立的各种组织形式的法人企业或单位。个体工商户参照本办法进行划分。”
[5] 《民法典》第五百六十三条：“【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”
[6] 《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（2020年5月15日最高人民法院发布）第一条第5款：“……为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租方请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”
[7] 《民法典》第五百六十三条：“【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”
[8] 《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（2020年4月16日最高人民法院发布）第三条：“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”
[9] 《民法典》第五百三十三条：“【情势变更】 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。”
[10] 上海市可参考案例：（2021）沪02民终11911号、 (2022)沪01民终565号、 (2022)沪02民终828号。
[11] 《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（2020年4月16日最高人民法院发布）第二条：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”
[12] 《民法典》第五百九十条【不可抗力】：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
[13] 新华社报道《70年我国私营企业数量占比增至近八成》（2019年08月26日），网址：
http://www.gov.cn/xinwen/2019-08/26/content_5424614.htm
[14] 《民法典》第一百零二条：“【非法人组织的定义及类型】 非法人组织是不具有法人资格,但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”
[15] 《民法典》第一百零四条：“【非法人组织的债务承担】 非法人组织的财产不足以清偿债务的,其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的,依照其规定。”
[16] 《民法典》第一百零八条：“ 【参照适用】 非法人组织除适用本章规定外,参照适用本编第三章第一节的有关规定。”
[17] 天眼查网址：https://std.tianyancha.com/home
[18] 湖北高院可参考案例：(2020)鄂民终42号、(2021)鄂民终1168号、(2021)鄂民终1169号、 (2021)鄂民申6066号等。
[19] 南京中院可参考案例：(2021)苏01民终1507号、 (2021)苏01民终2500号、 (2021)苏01民终3034号等。
[20] 广东地区可参考案例：(2020)粤民申14165号、 (2021)粤01民终15636号、 (2021)粤01民终17595号、(2021)粤01民终19104号等。
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